O administrador do condomínio passara a ter mais responsabilidades e competências.
Prestação de informação ao administrador do condomínio.
As assembleias de condomínio agora poderão ser realizadas à distância, virtualmente.
Obrigação de comunicar ao futuro proprietário a existência de dívidas ao condomínio.
Despesas de conservação das partes comuns são pagas por quem as aprova.
Título constitutivo da propriedade horizontal pode ser alterado por escritura pública.
Convocação de assembleias por correio eletrónico.
O administrador do condomínio passará a ter mais responsabilidades e competências
Verificar a existência do fundo comum de reserva;
Executar as deliberações da assembleia (que não tenham sido impugnadas) no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo fixado para o efeito (salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada);
Informar, pelo menos a cada seis meses (por escrito ou correio eletrónico), os condóminos sobre o desenvolvimento de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo (exceto no caso de processos sujeitos a segredo de justiça, por exemplo);
Emitir no prazo máximo de dez dias declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo;
Intervir em todas as situações de urgência, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos;
Quando esteja em causa uma deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou em caso de obras de inovação, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos diferentes para a respetiva execução, exceto se o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos diga o contrário.
Se o administrador do condomínio não cumprir as suas obrigações pode pode ser civilmente responsável, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal.
Prestação de informação ao administrador do condomínio
Os condóminos passam a ter o dever de informar ao administrador:
O seu número de contribuinte, morada, contactos telefónicos e endereço de correio eletrónico ou de atualizar essas informações em caso de alteração.
Em caso de venda da fração, o proprietário deve comunicá-lo ao administrador do condomínio através de correio registado no prazo máximo de 15 dias.
Caso contrário, terá de suportar as despesas necessárias à identificação do novo proprietário, bem como os encargos suportados com o atraso no pagamento dos encargos que se vençam após a venda.
A comunicação da venda ao administrador deve referir o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário da fração.
Despesas de conservação das partes comuns são pagas por quem as aprova.
As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do condomínio, assim como relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, são, salvo disposição em contrário, da responsabilidade dos condóminos proprietários no momento das deliberações, ou seja, o condómino não é responsável pelo pagamento de obras em partes comuns caso não seja proprietário da fração à data da mencionada deliberação.
As despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou na proporção da fruição.
Se o estado de conservação de uma parte comum, embora de uso exclusivo de um condómino, afetar o estado de conservação de outras partes comuns, em princípio, as despesas são pagas por todos os condóminos na proporção do valor das frações, exceto se o condómino for responsável.
A lei passa também a clarificar o conceito de reparações indispensáveis e urgentes: intervenções que podem ser realizadas por iniciativa de qualquer condómino (na falta ou impedimento do administrador). De acordo com a legislação, este conceito engloba agora todas as “reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas”.
A administração pode, assim, optar por realizar as assembleias de condomínio por videoconferência ou deve fazê-lo sempre que essa opção seja pedida pela maioria dos condóminos.
Se, porventura, algum dos condóminos não tiver condições para participar na assembleia através de videoconferência, a administração deve ser informada para assegurar os meios necessários. De outro modo, a assembleia não pode ser realizada através deste meio.
A assinatura da ata passa, também, a poder ser feita por assinatura eletrónica ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas.
Vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração que deve ser junta, como anexo, ao original da ata.
Compete à administração do condomínio a escolha por um ou por vários dos meios previstos para a assinatura da ata.
Convocação de assembleias por correio eletrónico já é possível
As convocatórias para as assembleias de condóminos também já podem ser feitas por correio eletrónico. Para isso, basta que os condóminos manifestem essa vontade numa assembleia anterior e que essa intenção fique redigida em ata, com a indicação do respetivo endereço de e-mail
Obrigação de comunicar ao futuro proprietário a existência de dívidas ao condomínio.
Desde 10 de abril de 2022, um condómino que pretenda vender a sua casa deve pedir ao administrador do condomínio uma declaração escrita na qual conste o valor de todos os encargos com o condomínio relativamente à sua fração. Esta declaração deve especificar a natureza da fração, os montantes e os respetivos prazos de pagamento. Além disso, deve, ainda, mencionar eventuais dívidas ao condomínio (natureza, montantes, datas de constituição e vencimento).
O novo proprietário é responsável pelos valores que sejam devidos a contar da data da escritura de compra e venda.
Os encargos que se vençam depois da compra são da responsabilidade do novo proprietário.
Título constitutivo da propriedade horizontal pode ser alterado por escritura pública.
O título constitutivo pode ser alterado por escritura pública ou por documento particular autenticado (DPA). Para isso, é necessário o acordo entre todos os condóminos. A falta de acordo pode ser suprida judicialmente. Nesse caso, é necessário que os votos dos condóminos que não autorizaram a alteração sejam inferiores a 1/10 do capital investido. No entanto, a alteração do título constitutivo não pode implicar a modificação das condições de uso, o valor relativo e o fim a que as frações se destinam.
